이번에도 녹색종이가 날라왔습니다.
바로 부동산 감정가와 세금고지서 이지요.
작년에 날라왔을때 본 세금이 너무 많다고 느꼈는데 뒷면에 있는 이의신청 방법은 읽는둥 마는둥 지나쳤습니다.
그땐 방법을 하나도 몰랐고 카운티 세금부서에 전화를 걸 여유도 없었거니와 그저 변호사에게 물어보라는 말만 들었기 때문이죠.
그런데 작년 여름 어느날 옆집에 사는 조나단이란 할아버지와 얘길하는 도중에 택스 얼마 내는냐고 물었더니 황당하게도 우리가 내는 세금의 절반에 가까운 세금을 내고 있었습니다.
아무리 우리집이 안을 뜯어고친 집이라곤 하지만 외형은 비슷한 조나단네 세금의 배를 내고 있다니 기가차더군요.
당장 시 감정사를 찾아가 어떻게 하면 좋으냐 물으니 2008년도 세금 이의신청 시기는 4월1일로 마감됐고 2009년 이의신청은 세금고지서를 받고 4월1일까지 신청하면 된다더군요, 이렇게 저렇게 하면 된다는 말과 함께.
그래서 지금 준비중에 있는데 준비과정에서 얻은 지식을 필요한 분들과 나누고자 합니다.
혹 부동산세 이의신청 경험이 있으시거나 잘못된 부분이 있다고 생각 되시면 댓글 달아 주세요.

첫째로 알아야 할 것은 부동산세는 어떻게 매겨지나 하는 것입니다.
부동산세는 시에서 감정한 가치에 시에서 매년 예산을 짜면서 정한 세율(Tax Rate)을 곱해서 부과되지요.
각각의 집의 가치는 감정가 (Assessed Value)와 시장가 (Market Value)의 두가지 가치가 있는데 감정가는 시에서 감정을 직접한 가격이고 
시장가는 실거래가 이루어지는 가격을 말합니다. 감정가는 자주 변하지 않습니다. 왜냐하면 모든 집에 대해 감정을 자주 하자면 상당한 비용이 들어가기 때문이지요. 하지만 사장가는 자주 변할 수 있습니다. 이 두가지 다른 가치를 이해하기위한 방법으로 감정가를 시장가로 나눈 Tax Ratio라는 숫자를 이용하지요.

그럼 둘째로 알아야 할 것은 부과된 세가 많은지 적은지 다시 말해서 감정가가 높은지 낮은지 어떻게 아느냐 하는 것입니다.
바로 이때 Ratio를 이용합니다. 매년 시에서 의무적으로 시 평균 Ratio를 계산해서 공개를 합니다. 시 평균 Ratio에서 소유주택의 Ratio가 15%이상 높게 나오면 County에서 Tax Appeal을 받아들이게 되죠.

셋째로, 그럼 소유주택의 Ratio는 어떻게 계산 할까요? 물론 사신지 얼마 안되셨다면 감정가를 사신금액으로 나누어 나온 값이 되겠지요. 하지만 이 값은 객관적인 숫자가 될 수 없읍니다. 왜냐하면 거래가격이 다소 왜곡될 수 있기 때문이지요. County Tax Board에서는 작년 10월을 기준으로 Tax Ratio를 계산하기 때문에 그때까지의 주변 비슷한 주택 3 ~ 5개의 거래가격을 근거로 제시하라고 합니다. 한마디로 집에 대해 Appraisal을 하라는 것이지요.

지금까지는 부동산세 이의신청을 시작하는 과정에서의 기초개념을 알아봤는데 제가 혼자서 이리저리 알아보고 올리는 것이라 다소 부정확할 수 있습니다. 하지만 잘만되면 몇 천불을 아낄 수 있는 기회이니 한번 찔러나 봐야지요. 여러분들도 세금 많이 낸다고 생각되시면 빨리 준비를 시작하세요. 같이 준비 하면서 서로 정보를 나누도록 합시다.
다음편에선 어떻게 자료를 준비 하는지에 대해 알아보겠습니다.

* 참고자료: Hudson County Tax Board Tax Appeal FAQ (http://www.hudsoncountytax.com/html/TaxAppealFAQ.aspx)
** 참고로 Hudson County의 2008 Tax Rate과 Ratio 표를 올립니다. 자료는 여기에서 http://www.hudsoncountytax.com/html/RatesRatios.aspx 퍼 왔습니다. (GEN TAX가 Tax Rate입니다)

2008
CITYCOUNTYOPEN SPACEDIST SCH MUM OPEN SPACESCH BUDGETLOCALGEN TAX RATIOREAP
BAYONNE0.9910.0282.397 0.3322.3046.05237.65%
EAST NEWARK1.8600.05102.874 3.2378.02221.22%
GUTTENBERG1.0500.0292.164         2.3795.62235.45%0.134
HARRISON1.0790.0301.7430.1142.4305.39635.43%
HOBOKEN1.2580.0341.2100.020 1.7714.29329.79%
JERSEY CITY1.4330.0391.419 0.1222.5395.55226.12%
KEARNY1.4520.044.128 03.1568.77626.09%
NORTH BERGEN0.8180.0231.571 1.9504.36245.14%0.120
SECAUCUS0.8180.0231.193 1.1963.23045.38%
UNION CITY0.9670.0271.066 0.0493.3655.47438.63%0.251
WEEHAWKEN0.7650.0211.344 1.3743.50448.87%0.099
WEST NEW YORK1.0670.0291.393 0.0583.0735.62035.290.250
WEEHAWKEN SPECIAL GARABAGE RATE0.130